HOA là chữ viết tắt của Home Owners Association, hiệp hội của những chủ nhà. Khi mua condo hay mua nhà, chúng ta thường gặp phải lệ phí của HOA. Đó là lúc chúng ta biết là cuộc sống của chúng ta gắn liền với những luật lệ của một hiệp hội gia cư.
HOA là một tổ chức bất vụ lợi do các công ty phát triển nhà đất thành lập để khuyến mãi, quản trị và bán nhà ở những khu gia cư mới. HOA cho phép công ty phát triển nhà đất quyền lực quản trị HOA, nhưng không phải chịu trách nhiệm về tài chánh và pháp lý của nó. HOA cho phép thành phố đánh thuế đất cao hơn mà không được thành phố cung cấp dịch vụ gì hơn những chỗ khác. Hội viên vào HOA có tính cách bắt buộc cho tất cả người có sở hữu nhà đất trong khu vực quản lý của HOA.
Hầu như tất cả các condo complex đều có HOA. Và hiện nay nhiều khu gia cư nhà đơn lập (single home) cũng có HOA.
HOA xuất hiện khoảng giữa thế kỷ thứ 19 tại Hoa Kỳ. Nhưng cho đến khoảng thập niên 1960 mới phát triển.
Khởi thủy, người da trắng dùng HOA để ngăn cấm người da mầu dọn nhà tới ở chung xóm với mình. Khi người ta chuyển đổi chủ quyền nhà đất, người mua cam kết rằng: "Không có phần đất nào của tài sản nầy được chuyển đổi, bán, sử dụng hay dùng để ở bởi người Do Thái, người da đen, người Á châu."
Năm 1948 Tối Cao Pháp Viện Hoa Kỳ phán quyết là những giấy tờ chủ quyền nhà đất (warranty deed, grant deed) có các điều khoản kỳ thị đó đều vô giá trị. Tuy nhiên, trên thực tế việc kỳ thị người da mầu vào ở chung khu phố với người da trắng vẫn xảy ra xuyên qua những hợp đồng cá nhân. Cho đến 1968 khi Fair Housing Act of 1968 ra đời sự kỳ thị đó mới hoàn toàn chấm dứt.
Quyền Lực của HOA
HOA được thành lập bởi các nhà phát triển gia cư trước khi đất được phân lô, và những quy định của HOA (Covenants, Conditions, and Restrictions - CC&R) được đăng ký cùng với giấy chủ quyền của người mua nhà về sau. Điều nầy có nghĩa là HOA có thẩm quyền nguyên thủy trên lô đất trước khi người mua nhà là chủ lô đất đó. Do đó, quyền lực của HOA bao trùm tất cả căn nhà trong khu phố thuộc phạm vi của HOA.
Thẩm Quyền của HOA
HOA cung cấp các dịch vụ cho khu phố như cắt cỏ, bảo trì hồ bơi chung, công viên của khu phố v.v. Ở những khu condo, HOA có thẩm quyền trên mái nhà, tường bên ngoài, hàng rào v.v. Do đó, trong các khu condo, lệ phí hàng tháng của HOA bao gồm cả bảo hiểm cho building, và người chủ phố phải mua bảo hiểm cho đồ đạc cá nhân riêng của mình. Nhiều dịch vụ của HOA cũng tương tự như của một thành phố như đường sá, cầu cống, đèn đường v.v. HOA có quyền bắt hội viên đóng góp cho chi phí điều hành và quản lý HOA hàng tháng. Hoặc theo từng nhà, hay theo từng mét vuông (đúng ra theo từng square foot). Và HOA có thẩm quyền cưỡng chế các chủ nhà trong khu phố không tuân thủ những luật lệ của HOA.
Những Phê Phán Về HOA
Nhiều người ở trong khu có HOA cảm thấy bị tù túng vì bỗng dưng bị nhiều luật lệ gò bó đời sống. Có những gia đình khi tổ chức party, có nhiều xe đậu trên đường trước cửa nhà, bị hàng xóm than phiền và bị giấy cảnh cáo của HOA. Nếu tái phạm có thể bị phạt vạ.
Mặc dù hành xử như là một cơ quan công quyền, ban giám đốc của HOA không có trách nhiệm pháp lý và tài chính. Chính các chủ nhà trong khu phố phải chịu trách nhiệm tài chính và pháp lý cho HOA khi HOA bị kiện. Đó là lý do ban giám đốc và quản lý HOA trở nên lộng quyền.
Một trong những thẩm quyền lớn nhất của HOA ảnh hưởng trực tiếp quyền sở hữu nhà đất của người chủ nhà là quyền kéo nhà (foreclosure) nếu chủ nhà không trả tiền lệ phí HOA hàng tháng. Điều đặc biệt là HOA có thể kéo nhà mà không cần ra toà. Đây là điều khoản được quy định trong thỏa thuận mua nhà CC&R. Nhiều người không hiểu điều nầy nên khi có những tranh chấp với HOA, quyết định không trả chi phí hàng tháng. Sau đó họ vất đi mọi thư từ của HOA gởi đến cho mình. Rồi bỗng dưng, có giấy của toà trục xuất mình ra khỏi nhà.
Năm 2008 đại úy Michael Clauer ở Frisco được gởi sang Afghanistan để chiến đấu. Ông có một căn nhà trong Heritage Lakes Home Owners Association tại Frisco, Texas. Căn nhà trị giá $300,000 và đã được trả hết nợ. Trong thời gian ông đóng quân ở Afghanistan, bà vợ ở nhà không đóng lệ phí HOA 2 tháng tổng cộng là $800. Và căn nhà của ông đã bị Heritage Lakes HOA bán để trả $800 chi phí mà ông đã nợ.
Câu chuyện của đại úy Michael Clauer được Dallas Morning News thông tin lên mạng toàn cầu và gây phẫn uất cho người dân Hoa Kỳ.
Căn nhà của đại úy Clauer sau đó được trả lại cho ông ta vì lý do là luật liên bang đặc miễn thủ tục kéo nhà cho những người đang ở trong quân đội. Nội dung của vụ kiện được hai bên thoả thuận phong kín, không tiết lộ cho công chúng. Nhưng với kinh nghiệm mất nhà vì không trả tiền HOA, đại úy Michael Clauer đã vội vàng bán căn nhà ở Frisco có HOA để dọn đi Virginia và lòng dặn lòng sẽ không bao giờ mua nhà có HOA nữa.
Dĩ nhiên trong những vụ kéo nhà liên quan đến HOA, người chủ nhà vẫn có quyền lấy lại căn nhà của mình, dù không phải là quân nhân hiện dịch. Tuy nhiên đây là thủ tục phiền phức làm cho nhiều người mất ăn mất ngủ, và làm cho căn nhà yêu quí của mình trở nên một gánh nặng cho sinh hoạt gia đình.
Với câu chuyện của đại úy Clauer, và hàng ngàn vụ kiện liên quan đến HOA khắp nơi, các nhà làm luật đang rục rịch muốn thay đổi quy chế về HOA. Tuy nhiên do bản chất HOA là những thoả thuận đã có trước khi phân lô, những thỏa thuận nầy gắn liền với quyền sở hữu đất, cho nên mọi sự thay đổi do lập pháp sẽ rất là khó khăn. Mọi dự luật thay đổi quy chế về HOA sẽ liên quan đến quyền tư hữu của người dân, và quyền tư hữu là một quyền được coi như là tuyệt đối tại Hoa Kỳ.
Do đó, khi mua nhà có HOA (!) chúng ta cần lưu ý. HOA, hay Hoa, cả hai đều có thể đem lại chúng ta những giây phút thoải mái trong đời sống, nhưng cũng làm cho chúng ta nhức đầu.
LS Nguyễn Xuân Phước
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét